Aktuelles zum Mietrecht sowie WEG-Recht

 

15.12.2017: Neue Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum für München in Kraft getreten! 

 

Mit der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)vom 05.12.2017, am 15.12.2017 in Kraft getreten, ist die neue Wohnraumzweckentfremdungssatzung für die Stadt München in Kraft getreten. Zusammen mit dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz - ZwEWG) schafft München eines der strengsten rechtlichen Grundlagen für diejenigen, die Teile ihrer Wohnung oder die gesamte Wohnung zu anderen als Wohnzwecken nutzen möchten.

 

Wer seine Wohnung beispielsweise als Büro oder Praxis, d.h. beruflich oder gewerblich nutzen möchte oder sogar seine Wohnung als Ferienwohnung vermieten will, sollte sich vorab unbedingt über die rechtlichen Voraussetzungen und eine Genehmigungspflicht informieren.

 

Wer seine Wohnung ohne erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, muss mit einer behördlichen Untersagungsverfügung und empfindlichen Geldbußen rechnen.

 

 

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Wohnungs- und Teileigentum schließen sich nicht gegenseitig zwingend aus! 

BGH konkretisiert gesetzlich vorgesehene Möglichkeiten der Nutzungsbefugnis von Wohnungs- und Teileigentum und führt aus, wann sich die Nutzungen ausschließen, wenn eine Einheit des Sondereigentums betroffen ist.

 

Mit Urteil vom 27.10.2017 (V ZR 193/16)stellte der BGH unter anderem klar, dass sich die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis gegenseitig ausschließen, falls keine anderen Vereinbarungen zwischen den Eigentümern getroffen worden sind. Diese anderen Vereinbarungen, die eine präzisierende Zweckbestimmung darstellen, lassen es zu, dass eine Bestimmung der Nutzungsart entweder nicht getroffen wird oder aber eine Einheit zur gemischten Nutzung oder zur alternativen Nutzung zugelassen wird. Denn die Bezeichnung als Teileigentum ist nicht zwingend mit der Vereinbarung einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung gleichzusetzen.  

 

Haben die Eigentümer untereinander keine anderen Vereinbarungen getroffen und kann an der Einheit des Sondereigentums angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden, dann ist in einem solchen Fall bei einer Einheit, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dient, eine Wohnnutzung unzulässig.

 

Dieses harte Ergebnis milderte der BGH jedoch mit folgender Einschränkung und unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung wieder ab: 

Selbst eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung

 

Weiter führte der BGH aus, dass die Nutzung des Sondereigentums über die Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt wird, wenn diese weitergehende Beschränkung aus der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig hervorgeht.